집값이 오르는 이유는? 생각해보자.

집값이 오르는 이유는?

집값이 오르는 이유는 무엇일까? 그 이유를 알아야 앞으로의 집값이 어떻게 될지도 예상이 가능할거에요.
저는 이번정부들어 집값이 오르는 이유가 무엇일까? 궁금해졌어요. 왜 부동산 대책은 계속 실패하는 것일까요?
한번 생각해볼게요.

 

1.서울의 재개발 구역 해제

서울의 신축을 신규로 지을 부지는 없다고 보면되요. 새로운 공급은 재개발, 재건축을 통한 방법을 통해 가능해요.
하지만 서울의 재개발 진행은 너무나 어려워요. 정부와 서울시의 엄격한 기준을 통해 재개발, 재건축허가를 안내주고 있는 상황이에요. 그래서 결과적으로 서울 신축 공급 절벽이라는 참사가 발생했어요.

 

2.양도세 중과

얼마전 정부대책으로 인해 취득세, 보유세, 양도세가 모두 증가했어요. 시장에 다주택자의 매물이 나오려면 다주택자들이 주택을 팔게 만들어주어야 하요. 취득세, 보유세를 올리고 양도세를 내리면 시장에 매물이 많이 나올거에요. 하지만 다주택자들은 적폐세력이니까 양도세를 낮추면 안된다고 생각하는거 같아요. 따라서 다주택자는 양도세 중과로는 절대 안팔거에요. 계속 보유할것이고 증여해주려고 할거에요. 21년 6월1일 시행이 확정되었고 다주택자는 72%+10%(지방세)로 대략 80% 2018년 양도세 중과 정책으로 시장은 매물이 잠기면서 913 정책이 나오기 전까지 폭등을 했던 기억이 있어요.

3.임대사업자 혜택

이번정부는 임대사업자 등록을 유도하기 위해서 많은 혜택을 줬어요. 재산사, 종부세, 양도세 비과세 혜택까지 장기로 임대사업자 등록을 하게 되면 비과세 혜택을 받아요. 따라서 다주택자들은 임대사업자에 등록을 많이 하게 됐어요. 따라서 등록한 주택은 안팔아도 되고 기간을 다채우면 세금적인 혜택까지 받을 수 있으니 보유하려고 하죠. 좋은 물건은 양도차익을 온전히 얻기위해 의무임대 기간을 모두가 채우고 기다리면 되요

4.서울, 경기 신규공급 부족

이전 정권에서 공급한 아파트로 그동안 경기도권에는 엄청난 공급이 있었어요. 하남. 미사, 남양주다산, 김포, 동탄, 청라, 송도등의 수도권등의 신도시가 공급 및 입주가 마무리 단계에요.

5.저금리(풍부한 유동성)

모두가 알다시피 코로나19로 인한 세계경제 둔화로 전세계적으로 저금리 위주 정책을 사용하고 있어요.
따라서 시중에는 어느때보다도 돈이 많아요(풍부한 유동성) 이돈은 어디로 흘러 갈까요?

6.고소득맞벌이 계층 증가

대기업, 중견기업 고소득 맞벌이 부부 증가로 인해 충분한 매수세대로 자리잡았어요. 
주택가격 상승으로 청약가점제에서 소외당하는 30~40대들은 공격적인 매수세력으로 자리잡게 되었어요.

 

7.베이비부머 부모세대의 지원

고소득 맞벌이 부부의 부모세대는 부유한 베이비부머세대들이 많아요. 이런 부모세대들의 지원으로 서울의 비싼 아파트도 살수있는 경우가 점차 증가했어요. 

8.청약 가점제

84제곱미터 이하는 100% 가점제에요. 따라서 가점이 안되는 세대들은 청약을 아예 포기하고 기존 분양권이나 주택을 매수하는 방향으로 방법을 바꿀 수 밖에 없어요. 청무피사(청약은 무슨 피주고 사)라는 말이 유행하기도 했어요. 특히 부동산 시장의 패닉바잉을 한다고 알려진 30~40대들은 가점이 낮아요. 이런분들이 청약가점제에 가장큰 피해자라고 생각해요. 가점이 부족해 청약이 안되는데 집값은 하루하루 계속오르니 주택을 안살수가 있을까요?

9.정부 정책의 불신증가

이번 정부는 부동산 정책을 22~23번이나 발표를 햇어요. 목적은 부동산 가격을 잡는다였지관 결과적으로는 오히러 부동산 가격은 반대방향으로 향해 폭등했어요. 1번 정책을 발표하고 얼마후 1번정책의 실수를 메꾸는 2번정책을 발표하는 등 정책적으로 실수가 잦았고 그 실수를 이용해 부동산가격은 지역을 바꿔가며 오르기 시작했어요. 이를 지켜보는 국민들은 정책이 효과가 없다는걸 학습했어요.

10.정부의 늦장 대응

결과

부동산 가격을 잡으려면 위 10가지 이유를 뭔저 해소를 시켜야되요. 저 이유가 해소안되면 계속 상승할거에요.
지금까지의 부동산 대책은 위 오르는 이유를 겉도는 정책이라 생각이 들어요. 그러니 20번이 넘는 정책으로도 부동산 가격을 잡지를 못햇어요. 이쯤되면 부동산 가격을 잡을 의지가 있는 정책인가?라는 불신이 생기기 시작해요. 이 정부는 말로는 부동산을 잡는다고 하지면 원하는건 부동산가격상승을 통한 증세구나라는 생각이 들기 시작했어요.
부동산3법을 통한 임대차시장의 개입을 통한 증세도 마찬가지라 생각이 들어요. 신고제를 통한 증세, 전세가 상승을통한 집갑 상승통한 보유세 증세, 월세 전환을 통한 임대사업자 증세등이 눈에 보여요. 그리고 주택관련 세금이 많이 올랐어요. 취득세, 보유세, 양도세가 많이 올랐기 때문에 앞으로부동산 시장은 거래가 많이 줄을거 같아요. 특히 다주택자는 양도세 중과를 맞아가며 집을 매도할 필요가 없기 때문에 매물잠김 현상이 계속 일어날거에요. 다주택자들은 못난이 주택을 처분하려는 움직임 똘돌한 주택은 증여를 통한 명의 분산을 할거에요.
시장에 못난이 주택이 매물로 나오게 되면 시장은 양극화가 더욱 심화되는 것이라 보면 되요. 취득세증세로 인해 다주택자들의 주택 매수심리가 꺾이기 때문에 건설사등도 공격적으로 공급을 하기가 어려룬 시장이 될것으로 보여요. 그리고 어제 발표한 84대책을 보면 공급량이 매우 부족하고 공급하는 주택의 대부분이 임대주택이에요. 그마저도 민간의 협조가 있어야만 하는 재개발,재건축인센티브형 공급이라 민간이 협조를 안하면 공급마져 없다라고 보면 되요. 그리고 태릉이나 용산, 캠프킴역시 임대비율이 높고 공공분양을 한들 가점제, 그리고 서울시,과천시등 지자체의 반발도 문제이고 결정적으로 강남등의 요지의 공급이 없어서 문제가 발생했는데 노원같은 강북에 공급을 해주는 방식은 국민들이 원하는 입지도 아니에요. 따라서 국민들의 주택수요를 충족시키기는 무리가 있다고 생각이 들어요. 따라서 주택 가격은 계속 오를것으로 예상이 되요. 내년 6월까지 법인명의이 주택이 시장에 나계속 나올것으로 생각해요. 주택 매수를 희망하시는 분들께서는 이러한 매물을 고려해보시는것이 어떨까?해요.