전대계약시 권리금은 보호를 받을까?

전대계약시 권리금은 보호를 받을까?

상가 시장에선 전대차 계약이란 제도가 있다. 전대차 계약이란 어떤 상가를 빌린 사람이 다시 제 3자에게 세를 놓은 것을 말하는데 일반적으로 전전대라고 부른다. 전대차 계약을 하게 되면 기존 건물주와 세입자의 임대차 관계가 유지되는 동시에 전대인과 전처인 간에도 새로운 임대차 관계가 발행한다.

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그런데 기존 세입자가 상가임대차보호법을 통해 점포 운영 안정성을 보장받는 반면, 전차인은 이와 동일한 수준의 권리를 보장받는 것은 아리라는 점에 주의해야한다. 

기존 세입자와 전대차 계약을 체결한 전차인의 경우 1차 세입자와 달리 10년 영업권을 보장받을수 있을까?

제일 중요한부분은 전대차 계약을 맺을 때 사전에 건물주(임대인)의 동의를 받아야 한다는 점이다. 만약 기존세입자가 원래 상가 주인의 동의 없이 상가 건물을 무단으로 전대할 경우 임대인은 기존 세입자와 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 갖는다(민법 제 629조). 이 과정에서 전차인은 아무런 법적 보호를 받지 못하게 된다. 따라서 전대차 계약을 체결해야 한다면 계약서를 작성할 때 임대인 동의란을 추가한 후 임대인의 서명. 날인을 받거나 임대인이 별도로 마련한 전대차동의서를 서면으로 받아놔야 한다.

상가 소유주 동의 하에 전대차 계약을 했다면 전차인도 상가임대차보호법을 통해 점포 영업 권리를 어느정도 보호받게 된다' 계약갱신요구권'을 행사할 수 있기때문이다.

법에 따르면 임차인은 임대차 계약기간 만료 1~6개월 전 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없다.

이 때 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위내에서 보장된다.

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전대차 계약은 상가주인과 1차 세입자가 맺은 계약을 전제로 맺은 계약이기때문에 전차인도 임대차보호법이 적용되기는 하지만, 1차 임대계약의 범위를 넘어서지는 못한다. 예를 들어 상가 고유자와 1차 임차인이 맺은 계약이 5년 남았다면, 전대차 계약은 길어야 5년 밖에 보장 받지 못한다.

이 때문에 전대차 계약을 맺을 때는 상가의 원 소유자와 1차 임대인간의 계약 기간이 얼마나 남았는지 확인하는 것이 중요하다.

그렇다면 보증금은?

전차인들이 1차 세입자와는 달리 권리금을 받을 기회를 법적으로 보장 받을 수 없다. 이 부분이 전대차 계약의 가장 큰 단점이다.

예를 들어 건물 주인에게 월세를 내고 가게를 운영하는 1차세입자가 임대차 계약이 끝나기 전 이 가게를 인수해 들어오려는 세로운 세입자에게 권리금을 받고 양도하는 것은 법적으로 보장된다. 건물주인도 세입자가 권리금을 받고 새로운 세임자에게 가게를 넘기는 것은 막을 수 없고, 방해하면 세입자는 건물주인을 상대로 손해배상 청구도 할 수 있다.

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반면, 전대차 계약은 다르다. 전처인은 위의 사례로 든 상황과 똑같은 상황에 놓였어도 1차 세입자에게 손해 배상을 청구할 권한이 없다. 따라서 수천~수억원까지 하는 권리금을 내야하는 유명상권에서 전대차 계약을 맺고 가게를 운영할 경우에는 수지타산을 잘 따져본 뒤 기존세입자에게 권리금을 지급하는것이 좋다.