시흥 장현지구의 전망과 아파트를 투자한 이유

장현지구의 전망과

아파트를 투자한 이유

경기도 시흥시의 대규모 택지지구 중 마지막을 장식하고 있는 장현지구에 대한 포스팅입니다.

 

​본격적인 포스팅에 앞서서.

수년전에 시흥에 올라와서 배곧신도시에 자리잡고 생활하던 중 장현지구를 개발하고 분양한다는 소식을 들었어요. 
이미 유주택자이고 배곧신도시에 비해  높은 분양가라는 이유로 장현지구를 외면하고 포기했어요. 
지인 중 포기안하신분은 역세권 아파트를 줍줍하셨더라고요. 
뒤늦게 장현지구에 들어가야겠다 마음을 먹고 와이프와 함께 공부를 시작하고 투자를 했어요. 늦은만큼 잃은것도 있고 얻은것도 있었어요.
와이프와 많이 대화하고 때로는 다투기도하고 하면서  왜 더 일찍 살펴보지 않았을까? 후회가 컷어요.
이 과정에서 와이프가 부동산에 눈을 떳어요. 좋으면서 두렵기도 해요.(알고보니 저보다 완전 공격적 성향이에요.겁이 없네요.) 

​ 이렇게 장현지구에 대해 와이프와 공부하고 분석한 내용을 포스팅해봤어요.

 

시흥시 배곧, 장현, 은계, 목감지구 위치는?

장현지구는 경기도 시흥시에 개발된 4개의 택지 중 한 곳이에요. 
시흥시에 유사시기 택지는 배곧신도시, 은계지구, 목감지구, 장현지구가 있어요. 이 택지들 중 장현지구가 마지막을 장식합니다. 시흥 장현지구를 제외한 배곧신도시, 은계지구, 목감지구는 입주가 마무리되었어요.

향후 시흥시에는 하상 지구(2024~2025년)와 거모 지구(2025년), 시화 mtv(2020년)에 주택 공급이 계획되어 있지만 그 공급량은 적은 편이에요.

 

경기도 시흥시 인구는?

위 그림을 보시면 그동안의 배곧, 목감, 은계지구를 개발하면서 많은 인구가 시흥시에 유입된 것을 확인할 수 있죠.
이제 곧 50만의 도시로 재탄생하게 되겠네요. 50만이란 숫자가 생각보다 의미가 커요. 
인구 50만부터를 대도시라고 법으로 정하고 있고, 이 대도시의 시장은 도시. 군 관리 계획을 결정, 고시할 수 있는 권리가 주어지거든요.
쉽게 말해 시흥시의 개발을 해야겠다 하면 일정 범위 즉 도시, 군 관리 계획 내에서는 시흥시장이 결정하고 고시하고 행할 수 있다는 의미예요.
시흥시 시장이 대도시 시장으로써 시흥시장이 권한이 한층 커지니 더욱더 시흥이 발전할 수 있다는 말입니다.

 

경기도 시흥시 장현지구는?

장현지구는 기존의 연성 지구(장곡지구)와 능곡지구의 중간에 새로 개발되는 약 2만 세대 규모의 택지지구에요.

그동안 경기도 서남부권의 교통망 구축 속도는 동남권에 비해 상대적으로 더뎠어요. 신분당선, 지하철 5.9호선 연장, GTX-A, 고속철도 등 주요 신설 교통망은 분당, 판교, 광교, 동탄으로 이어지는 경부선 라인에 들어섰죠.
인구 47만이 살고 있는 시흥시는 소사원시선이 개통하기 전까지 도심을 관통하는 지하철이 없었어요. 정왕동 주변 수인선 오이도역과 4호선 정왕역뿐이었습니다.  이 노선도 인천, 안산 방면으로 향해 서울 도심 접근성은 낮아요.
이러한 시흥에 철도 노선이 다수 들어오면서 시흥 장현지구 시흥 시청은 트리플 역세권으로 탄생하게 됐습니다.

 

장현지구의 호재?

1, 신안산선(여의도 30분 이내)- 공덕- 서울역까지 추후 계통
2, 월판선(판교 20분)
3, 서해선(김포공항, 마곡 약 30분)- 대곡 소사선 2021년 개통
4, 광명시흥 테크노밸리
5, 시흥 시청 복합환승센터 건립

 

1, 신안산선
2, 월판선
3, 서해선 
철로의 의미는?

​기존 서울, 경기지역 업무지역
양질의 일자리에 대한 접근성 확보!!

대한민국 최대 업무지역인 여의도와 용산, 강남, 판교, 김포공항, 마곡을 관통하도록 만들어진 노선
여기에 더해 개발 중인 광명시흥 테크노밸리(장래 학온역), 송산 국제테마파크역까지 말이죠.

 

1, 신안산선

1, 2025년 개통 목표
2, 2단계 공사 공덕, 서울역 연결
3, 주요 일자리 - 여의도, 용산(30분 소요)

 

2, 월판선

1, 2026년 개통 목표
2, 판교에서 강릉까지 확장 연결 계획 (경강선)

   송도에서 강릉까지 1시간 50분 소요
3, 주요 일자리 - 판교 테크노밸리(30분 소요)

 

3, 서해선

1, 원시 소사선 운행 중, 대곡-소사선 21년 6월 개통
2, 주요 일자리 김포공항, 마곡(약 30분 소요)

 

 

4,광명시흥 테크노밸리란?
(학온역 ,대규모 일자리)

제2의 판교테크노밸리를 꿈꾸는 광명시흥 테크노밸리
이전 포스팅에서 광명시흥 테크노밸리에 대해 소개했어요

https://letsgonggam.tistory.com/70

광명시흥테크노밸리를 보고 나는 무엇을 준비해야 할까?

못 보신 분들께서는 확인!!

 

5, 시흥시청 복합환승센터 건립

서해선, 신안산선, 월판선의 트리플 전철역인 시흥시청역과 버스, 승용차 간의 환승기능과 더불어 상업시설을 연계한 복합시설로 경기도 서남부 교통의 관문 역할을 하는 시설이에요.

 

장현지구(복합환승센터)에서 이용할 수 있는 IC는?

1, 연성 IC - 제3경인고속도로
2, 서 안산 IC -영동고속도로

장현지구(복합환승센터)에서 이용할 수 있는 고속도로는?

제3경인 고속도로 : 고잔 영업소~목감 IC
영동고속도로 : 인천 ~강릉
서해안고속도로 : 서울 독산동 ~ 전남 무안
서울 외곽 고속도로 : 서울시 외곽의 경기도 일산~퇴계원~판교~일산을 연결하는 도시 순환 고속도로
평택시흥 고속도로 : 군자 JC~서평택 JC
평택 파주 고속도로(수원~광명) : 소하 IC ~ 봉담 IC

 

기존의 도로망은 빈틈없이 잘 발달되어 있어 서울 접근성은 물론 전국 각지로 편리하게 이동할 수 있겠네요.
그리고 대중교통인 철도망이 신설되는 것이니 양질의 일자리에 근접한 주거지역으로써의 가치가 더욱 성장할 것이라 예상돼요.
이런 장점을 이용해 시흥 시청역 일대에 들어오는 시흥 시청역 복합환승센터의 시너지효과는 기대가 많이 됩니다.

장현지구 입주 단지는?

장현지구의 아파트의 대장 아파트는 동원, 센텀, 금강(이하 동센금)이라고해요.
동원로열듀크는 시흥시청, 제일 풍경채 센텀, 금강펜테리움 센트럴파크는 능곡역 역세권입니다. 
시세는 대략적으로는 비슷한 수준입니다만 입주시점이 다가올수록 시장평가는 동원에 비해 센텀과 금강이 약간 우위로 변하고 있어요.  하지만 동원로열듀크는 신안산선이후 월판선 개통 시 유일한 트리플 역인 시흥시청을 도보로 이용할 수 있는 유일한 아파트에요.

따라서 월판선 개통 시점에 한 번 더 상승 여력이 있어 보입니다.
동센금은 신안선, 월판선, 서해선(대곡~소사선) 개통 시점, 광명시흥 테크노밸리 활성화 시점까지 시간이 많이 남아있어요(대략 4~5년) 시간이 지날수록 입지적 가치가 높아질 것으로 예상되고 가격적으로 상승 여력이 충분하다고 생각돼요.
그리고 학세권 아파트가 있어요.(호반, 모아, 에듀, 계룡) 초, 중, 고, 유치원까지 다 한꺼번에 있어서 저 같이 아이가 있는 부부에게는 너무나 좋은 거주환경같아요. 
전체적으로 장현지구의 아파트들은 송전탑(송전선)에서 자유롭지 못해요. 이 부분이 앞으로 어떻게 해결될지 궁금하기도 해요. 처음에 우리 부부가 임장을 갔을때는 "오 극혐"이란말을하고 되돌아왔는데 자꾸 보다 보니 와이프가 이런말을 해요."오 장현엔 에펠탑도 많네?" 어이가 없었지만 저도 자꾸보다보니까 에펠탑같은것 같기도 하고 괞찮아 졌어요. 
그래도 없어졌으면 좋겠어요.

 

1,시흥시청역- 동원 로얄 듀크(20년 4월 입주, 447세대)

-장점

장현지구 내 유일한 트리플 도보역세권.(거리 약 500m 내외)
단지 앞 대규모 상권

​

-단점
송전탑(송전 라인) 초 근접 - 21년 지중화 예정,
단지 규모가 작고 나홀로느낌

평면구조가 별로임

 

2, 능곡역 - 제일 풍경채 센텀(21년 1월 입주, 698세대)

센텀과 금강은 능곡역 역세권이에요. 두 단지가 붙어있어요.
센텀은 능곡역, 플랑드르(모다 아웃렛, 롯데시네마)에 더 근접해있고 초등학교는 금강을 지나야 도착할 수 있고,
반대로 금강은 능곡역, 플랑드르를 센텀을 지나야 도착, 초등학교는 더 근접해 있고
이 정도 차이가 있다고 보면 돼요. 
특이사항은 
제일 풍경채는 남향 3개동, 방만한 넓은 드레스룸으로 인기가 좋고, 
금강펜테리움 센트럴파크는 일명 평면 깡패로 룸 테라스와 광폭 거실, 장현 내 가장 넓은 서비스 면적 등으로 인기가 좋아요. 시세는(실거래기준) 두 단지 거의 비슷해요. 로얄동기준 호가는 센텀이 높아요.

 

-장점
능곡역 역세권, 초 근접 상권, 근접 초교, 넓은 드레스룸. 능곡동 기존인프라 이용가능

-단점
딱히 없음

 

3, 능곡역 - 금강펜테리움 센트럴파크(21년 1월 입주 590세대) 

능곡역과 상권(플랑드르)은 제일 풍경채 센텀, 초등학교는 금강이 더 가까운 정도 차이.
현재 센텀보다 거래량이 많고 실거래가는 거의 비슷한 것을 봤을 때 역세권 수요 중 실거주 수요가 현재 시점에서 주로 거래하는 것으로 판된되고 
로얄동 기준 센텀보다  금강이 현재 호가가 낮은 점, 그리고 이른바 평면깡패, 서비스 면적이 넓다는 것이 실거주 수요에 어느 정도 좋게평가되지 않았나 생각이 들어요. 

현재 기준(20년 2~4월) 역세권 아파트 중 거래량이 많기 때문에 시세 리딩을 하고 있어요.

-장점
능곡역 역세권, 근접상권, 초근접 초교, 특이 평면(룸 테라스, 넓은 서비스 면적)
능곡동 기존인프라 이용가능

-단점
딱히 없음

 

5, 학세권

(1) 호반(20년 7월 입주, 712세대)
(2) 모아(20년 7월 입주, 928세대)
(3) 에듀(20년 8월 입주, 489세대) 
(4) 계룡(20년 7월 입주, 891세대)

​호반, 모아, 에듀, 계룡 4개 단지가 모여 있어요. 
-장점(학세권)
유치원, 초, 중, 고교가 인근에 개교할 예정
모아 아파트 앞 상가건물 및 단지 내 상가에 학원이 입점할 것이 유력하다는 점
호반아파트와 장곡 역 사이에 공원이 있다는 점이 있습니다.

​-단점
역과의 거리(역세권 아파트에 비해)
대략 능곡역(신안산선, 서해선)은 1km, 장곡역(월판선)은 500m. 추후 마을버스를 통해 이동하면 크게 불편함 없어 보임.

학세권 중 호반이 실거래 기준 가장 비싸게 거래되는 걸 확인할 수 있었고 모아, 에듀는 비슷하고 계룡이 가장 저렴한 가격이었어요
전체적으로 역세권 아파트(동센금)들과 일정 갭(1억~2억)으로 벌어져 있어요.
실거주 위주로 접근하시는 분들이 역세권에 비해 많아 보이고
투자적인 관점으로 접근하실 분은 역세권 아파트들과의 갭을 어느 정도 두고 가실지 생각하고 투자하시길...
일정 기간(20년 7~8월)에 입주가 몰려있기 때문에 전세가는 최대한 보수적으로 생각할 것.
매매가도 어느 정도 영향이 있을 것으로 판단되지만 현재 호반 전면 동 같은 경우는 동센금과 호가가 별반 차이가 없어서 어리둥절해요.(시장이 혼란이의 도가니) 제 생각으로는 입주 후 시간이 지나면 1억 정도 갭 유지되지 않을까 합니다.

 

유승 한내들, 영무 예다음

장곡역(월판선)에 들어오는 아파트에요.얼마전 엄청난 경쟁률로 분양했어요.
전매제한 3년이라 저와는 인연이 없는 아파트에요. 
"자세한설명은 생략한다"

 

우리부부의 결정은?

욕심같아선 다 사고 싶었어요. 다 매력적인 장점이 있어서 고민이 정말 많이 됐어요. 투자도 투자지만 그 이전에 삶이 걸려 있으니까요.
딸 아이(유치원생) 생각하면 학세권쪽으로 가고 싶은데, 
술을 좋아하는 부부입장에선 상권 가까운곳을 가고 싶고 초등학교 들어갈 딸아이가 있어서 조금이라도 학교와 가까운곳도 좋은것 같고...
그래서 이 두가지 고민을 해결해줄곳을 찾느냐 시간이 길어졌어요.
결정과정은 호반-동원-센텀-금강(계약금 넣으려 했더니 팔림)-에듀-모아-계룡-호반(계약금 넣으려 했더니 계좌를 안줌)-센텀(계약금 넣으려했더니 팔림)-금강(결정)
이렇게 결정하기 까지 공부를 많이 했어요. 길건너 능곡지구 그리고 송도, 안양, 목감, 광명, 부천, 안산, 송산까지...

 

장현지구 상권?

장현지구의 상권은 크게 시흥시청역, 능곡역, 장곡 역, 학세권으로 나눌 수 있어요.
1, 시흥시청역- 메인 건물로는 시흥시청 복합환승센터를 중심으로 시흥시청에서 가장 큰 상권이에요. 시간이 갈수록 가장 번화할 것으로 예상돼요
2, 능곡역 - 플랑드르(모다 아웃렛, 롯데시네마 등)가 메인이고 플라자 상가건물도 길 건너에 약 11개동, 그 뒤로는 상가주택이 계획되어 있어요.
3, 장곡 역 - 유승 유로 웨이가 메인으로 보이고 그 주변으로 상가건물이 계획되어 있어요.(유승, 영무 입점 시점으로 가장 늦게 활성화 예정)
4, 학세권 - 약 5층 정도 상가건물(주택 겸)로 예상으로는 학원가로 형성될 상권으로 예상돼요.
5, 근생 - 근생 플라자 상가건물이 들어올 걸로 예상.

장현지구에 입주하는 아파트들이 분산돼 있어 각 아파트별로 상권이 따로따로 분산되어 있다는 게 특징이에요. 
가장 먼저 활성화될 것으로 보이는 곳이 능곡 역세권 쪽이에요. 내년 3월경 플랑드르가 준공되면 기존에 존재하는 상권에 비해 상가 이용객흡입력이 있다고 생각이 들기 때문이죠. 시흥시청쪽은 복합환승센터, 월판선개통시점이 되지 않을까 싶어요.
지도상 학세권아파트 주변에 학원 입점이 유리해 보이고  시간적으로 장곡 역상권은 상권이 형성되려면 꽤 시간이 필요해 보여요.
아직 아무것도 결정된 것은 없지만 지도상 살펴보면 시흥시청역이 가장 큰 상권으로 보이고(먹자), 유동인구나 업무지역 근무자들이 주로 이용하는 상권이 될 가능성이 높고 능곡역 쪽은 쇼핑이나 가족단위로 상권이 자리 잡을 것으로 예상돼요. 

 

장현지구 분석 결과

단기적분석

장현지구는 여타 입주장과 마찬가지로 당장은 크게 빛을 보기는 힘들 것으로 보여요. 교통, 생활 편의시설, 상권, 학군 등이 입주 전에 갖추어지지는 않으니까요. 이러한 불편함을 감수하고 견디신 분들은 크게 보상받을 거예요.
2024~2025년을 기점으로 이러한 불편한 요소는 많이 사라지고 알을 깨고 비상할 것으로 예상되기 때문이죠.
5~6년 내에 시흥시청역은 경기도 서남부의 관문 역할을 할 것이 분명합니다. 지금은 교통오지에서  경기 서남부의 관문으로 멋진 변신을 준비 중이지요. 장현지구에 들어오는 핵심 교통의 의미는 단순 교통 편의 증대라는 뜻만 내포하는 건 아니에요. 이 노선들의 가장 큰 핵심은 양질의 일자리와의 접근성입니다.
철로를 이용해서 여의도, 용산, 김포공항, 마곡, 매화산업단지, 광명시흥 테크노밸리, 판교, 강남으로의 접근성이 획기적으로 좋아져요. 양질의 일자리 이와 연결된 편리한 교통 편이 있는 장현지구는 많은 분들이 선택하게 될 것이라 예상됩니다. 시간이 갈수록 장현지구의 주거가치는 올라갈 것으로 보여요.

장기적분석

경기도 시흥의 장현지구는 시흥 시청이 위치한 지역으로 앞으로 경기 서남권의 중심이 되리라고 생각해요. 이 말은 장현지구를 중심으로 시흥시가 경기도에서 더욱더 발전 가능하다는 의미예요. 
그 이유는 장현지구에 트리플 노선(신 안산선, 월판선, 서해선) 이 때문이죠. 여기에 더해 복합환승센터(버스)를 건립 예정하고 있고요.  이러한 교통시설은 사람을 불러 모으게 되고 사람이 모이면 도시는 발전하고 확장하죠. 그동안 시흥시는 수도권 내에서 외면받아온 도시입니다.  따라서 시흥시는 빈땅이 많은 도시이기도 하죠. 역설적으로 이것이 지금의 시흥의 큰 장점이에요.  이러한 지역에 이러한 메가톤급 교통시설 들어온다. 우연일까요? 저는 그렇게 생각하지 않아요.

 

지금 누군가가 시흥시라는 스케치북에 멋진 그림을 그리고 있지 않을까요? 

당장 우리는 몇 년 후 광명시흥 테크노밸리라는 메가톤급 멋진 그림을 보게 될 거예요. 이 대형 프로젝트의 파급력은 어느 정도일까요? 그다음 그림은 무엇일까요?  장현지구의 가치는 장기적으로 시흥시에 그려질 멋진 그림을 관람할 수 있는 1등석이라 생각됩니다.